如何選出商業(yè)的最大價(jià)值化

 

商業(yè)分為兩種，一種為社區(qū)底商式商業(yè)，一種為商業(yè)綜合體式商業(yè)，那如何評(píng)定這兩種商業(yè)的好壞呢？

選住宅，購房者都會(huì)挑朝向好、位置好、戶型好的房源，其實(shí)與住宅相比，商鋪對(duì)位置和房源條件更為敏感。其中臨街狀況就是一個(gè)重要的影響因素，如果該商鋪的臨街道路越好，利用率就越高，置業(yè)價(jià)值也相應(yīng)越高，而在臨街鋪中，綜合體商業(yè)是綜合了臨街及穩(wěn)定客流量大優(yōu)點(diǎn)于一身。

現(xiàn)在人們選鋪，最熱門的就是社區(qū)底商和綜合體商鋪兩種，哪一種商鋪才是投資更好的選擇呢？讓我們從影響商鋪收益的“人氣、成本、風(fēng)險(xiǎn)”等等方面來全面PK一下：

 

PK1：看人氣

? 社區(qū)底商：社區(qū)底商擁有少量的消費(fèi)群體，周邊交通受限，且無法與顧客無縫對(duì)接，不能形成社區(qū)一站式的消費(fèi)模式。再加上社區(qū)底商也太混亂，顧客群體僅為自身小區(qū)居民，即周邊社區(qū)居民，所以經(jīng)營人氣不足，形成不了有力的支撐。

? 綜合體商鋪：綜合體賣場(chǎng)的布局相對(duì)較好，經(jīng)營狀況也較好，一般來說各個(gè)鋪位都能獲得一定人流，不會(huì)形成太多的差異化，同時(shí)有專業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)和品牌，后期招商管理有一定的保障，對(duì)于綜合體的招商管理能力和打造，社會(huì)接受程度較高。


PK2：看成本 

? 社區(qū)底商：社區(qū)底商入手門檻較高。起步面積過大，總價(jià)高達(dá)100萬以上，社區(qū)底商與住宅之間一樣，社區(qū)底商的價(jià)值隨著房齡的增長會(huì)逐漸降低，喪失更多的客流和消費(fèi)，收益也會(huì)日益縮小，投資社區(qū)底商目前是市面上畫地為牢的局面。

? 綜合體商鋪：價(jià)格門檻高低不等，入手最低20W起，讓不同檔次的商鋪都可以得到釋放，而且隨著時(shí)間推移，商業(yè)綜合體會(huì)在當(dāng)?shù)匦纬傻貥?biāo)式建筑，熱門地段的綜合體項(xiàng)目起步前價(jià)格一般比較低，比臨街商鋪低的不少，形成明顯的價(jià)格差異化。


PK3：看風(fēng)險(xiǎn)

? 社區(qū)底商：社區(qū)底商主要以滿足社區(qū)居民生活需求為主，如銀行、快遞、便利店等，導(dǎo)致社區(qū)底商業(yè)態(tài)分布不均勻，產(chǎn)生過多同質(zhì)化的門店，形成巨大的競(jìng)爭和風(fēng)險(xiǎn)。且商家為私人，產(chǎn)品價(jià)格和質(zhì)量得不到保證，讓商家的經(jīng)營空間，逐漸縮水，關(guān)店倒閉情況經(jīng)常發(fā)生。

? 綜合體商鋪：綜合體必須是招商先行，招商會(huì)對(duì)整個(gè)商業(yè)綜合體進(jìn)行全面的考察，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣和收入進(jìn)行分析 ，尋找適合全齡段的購物中心，選擇合適的品牌商家進(jìn)駐，同時(shí)做到體驗(yàn)式消費(fèi)，難度低，保證商家利益化。






PK4：看收益 

? 社區(qū)底商：社區(qū)型商鋪的資金回報(bào)收取方式一般為出租或出售兩種。而從市場(chǎng)的發(fā)展來看，商鋪出租的方式受到越來越多的置業(yè)者關(guān)注，地理位置對(duì)租價(jià)有嚴(yán)格的要求，容易造成高價(jià)買低價(jià)租的局面，無法保證收益合理化。

? 綜合體商鋪：首先綜合體商鋪體量比較大，整體規(guī)模效應(yīng)較高，市場(chǎng)歡迎度好，后期一般為品牌求租的市面較多，而且商業(yè)綜合體多為當(dāng)?shù)胤比A地段，并且?guī)?dòng)其附屬產(chǎn)品，產(chǎn)品保值升值率比較高。




投資建議

?其實(shí)各種商鋪都有其得以占據(jù)市場(chǎng)一席之地的理由，然而對(duì)于購房者來說，購置商鋪并不能盲目跟風(fēng)，而是需要根據(jù)實(shí)際的資金情況和人力物力等各個(gè)方面來進(jìn)行選擇。綜合來看，綜合商業(yè)體具有： 客流量穩(wěn)定、收益穩(wěn)定、相對(duì)投入成本低等優(yōu)點(diǎn)，更適合普通人經(jīng)營或購置。

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